Оспаривание кадастровой стоимости

В своей работе мы уходим от массовой оценки объекта и углубляемся в детали, привлекая в проект специалистов узконаправленной практики, которые выделяют как естественные, так и неочевидные факторы влияния на стоимость. Финальный документ содержит подробные ясные обоснования заключения.

Под кадастровой стоимостью понимают сумму оценки объекта недвижимости, установленную на региональном уровне. Эту сумму устанавливают для всех видов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, гаражи, хозяйственные сооружение. Оспаривание кадастровой стоимости требуется в тех случаях, когда владелец считает такую оценку завышенной. Ведь исходя из этой стоимости рассчитывается и налог на имущество. Но у владельца есть право оспаривания кадастровой стоимости. Для этого ему нужно заказать оценку объекта независимой организации. Компания AKCG оказывает такие услуги юридическим и физическим лицам. Чтобы заказать услугу, звоните по телефону или оставляйте заявку на сайте.

Для чего и когда нужна услуга?

Оспаривание кадастровой стоимости может потребоваться в различных ситуациях. Например, физическим лицам это нужно при разделе совместно нажитого имущества или при оформлении ипотечного кредита в банке. Оспаривание кадастровой стоимости объекта в Москве может быть выгодно и для владельца коммерческой недвижимости. Чем крупнее объект — тем выше риск, что государственная оценка завышена, особенно в столичном регионе.

Чтобы решить, нужно ли начинать оспаривание установленной кадастровой стоимости, следует знать, на что она влияет. Это:

• величина налога на имущество, при продаже недвижимости — НДФЛ и для юридических лиц — на прибыль;
• арендная плата, если по договору ее сумма привязана к этой стоимости;
• госпошлина, которую платит наследник недвижимости;
• штрафы при нецелевом использовании участка;
• возможная сумма продажи объекта. 

Для оспаривания кадастровой стоимости участка важно помнить, что эта сумма влияет еще и на налог на землю.

При определении кадастровой стоимости на итог влияют площадь объекта, его характеристики. Например, для дома это:

• год постройки;
• этажность;
• материал, из которого возведены стены, и т.д. 

При определении стоимости земли учитывают площадь участка, тип использования месторасположение. Иногда причина оспаривания кадастровой стоимости земельного участка — в том, что при ее установлении не учитывались рыночные факторы, в том числе особенности коммуникаций, особенности района.

По закону переоценка недвижимости в регионах происходит каждые четыре года после проведения последней оценки. Но в Москве и Санкт-Петербурге это делается чаще, каждые два года. Кажется, что это происходит достаточно часто, и нет оснований затевать сложный процесс оспаривания кадастровой стоимости в Москве. Но даже за два года можно переплатить большую сумму налога, особенно если это крупный объект — склад, торговый центр, другая коммерческая недвижимость. Поэтому владельцу нужно взвесить все за и против, в том числе узнать, есть ли у него основания для оспаривания результатов кадастровой стоимости, и действовать исходя из этого.

Следует различать два понятия — право на оспаривание и основание на это. Право оспорить имеет только лицо, чьи права могут быть нарушены результатом оценки. Это собственник объекта (или доли в этом имуществе), а также бывший собственник, если он хочет делать перерасчет налогов за тот период, когда недвижимость принадлежала ему. Последнее возможно только в том случае, если сроки для этого не прошли. Право на оспаривание кадастровой стоимости объекта также имеют его арендаторы, если их арендная плата зависит от этой величины.

Законом о государственной оценке предусмотрено всего два основания:

1. Техническая ошибка, которая была допущена в расчетах, например, была неправильно указана этажность или площадь объекта.
2. Кадастровая стоимость завышена относительно рыночной.

В последнем случае нужно обратиться в независимую компанию, чтобы получить отчет об оценке. О том, как это сделать, можно подробнее почитать в разделе «Оценочные услуги AKCG«.

Затем заказчик может решить вопрос досудебным способом, подав документы в комиссию по оспариванию, или сразу подавать бумаги в суд. При этом проводится судебная экспертиза, и ее может делать только государственное учреждение.

Плюсы и минусы оспаривания кадастровой стоимости

У оспаривания результатов кадастровой стоимости один плюс — возможность получения точной суммы. Это важно, потому что проблема завышенной стоимости остается актуальной. Несмотря на все изменения, которые законодатели внедряют в эту сферу, невозможно учесть все тонкости.

Но оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет и свои недостатки. Например:

• необходимость в ряде случаев решать вопрос в судебном порядке;
• дополнительные издержки;
• несущественное отклонение от рыночной стоимости, в результате чего снижение суммы окажется экономически невыгодным. 

При расчете кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки, при расчете рыночной — учитываются особенности конкретного объекта. Но не всегда это различие будет большим — например, если речь идет о недавно введенном в эксплуатацию объекте. 

Поэтому, прежде чем обратиться в независимую организацию для проведения экспертизы, стоит проконсультироваться со специалистом. Он определит предварительное отклонение в стоимости и сравнит с затратами на проведение процедуры. Если они будут больше, то смысла начинать ее нет. Нужно иметь четкое экономическое обоснование, поэтому предварительная консультация помогает уменьшить расходы.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости 

Оспаривание установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости происходит в два этапа. Первый предполагает обращение в специальный орган — комиссию. Второй — это уже судебное рассмотрение. Но для начала заказчик подает заявку в нашу компанию. Наши специалисты анализируют, что может дать оспаривание имеющихся результатов определения кадастровой стоимости и насколько выгодным оно будет. Если владелец имущества принимает решение, с ним заключают договор, в котором будут подробно описаны все условия и указана цена услуги. Последняя зависит от уровня сложности и объема работ на конкретном объекте.

Далее процедура включает в себя:

1. Подготовку отчета об оценке. Этот документ готовит оценщик независимой компании.  В отчете обязательно будут приведены все характеристики объекта, указана методика оценки, которая применялась для его составления. К нему прилагается расчетная часть и анализ рынка аналогичных объектов недвижимости. Отчет прилагают к заявлению, которое потом подается в комиссию. Этот документ подтверждает, что имеются основания для оспаривания решения кадастровой стоимости в соответствии с законом.
2. Подачу пакета документов в комиссию. Нужно оформить заявление, в котором будут указаны причины, по которым собственник или арендатор хочет оспорить предыдущее определение стоимости. Также в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости земли и другой недвижимости подают пакет, в который входят правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН и т.д. Документы можно передать лично, по почте или в электронном виде через сайт, если у собственника есть электронная подпись КЭП. Заявление будет рассмотрено в течение 30 календарных дней. Если комиссия принимает положительное решение по результатам рассмотрения, то она сама отправляет соответствующие документы и измененные данные в Росреестр, и тогда вносится новая цена. Если комиссия отказывает в изменении, то следующим этапом будет судебное рассмотрение.
3. Обращение в суд. Также готовят заявление, отчет об оценке, прикладывают к пакеты все правоустанавливающие документы. Суд принимает решение после получения результатов судебной экспертизы. Его решение может быть обжаловано, но все равно издержки нужно будет оплачивать в полном объеме.

Если суд принимает положительное решение, то истец получает свой экземпляр документа с отметкой о вступлении его в законную силу. На этом основании подаются необходимые документы в Росреестр, чтобы внести изменения в оценку. Когда они будут внесены, можно будет обращаться за перерасчетом налогов. Для этого нужно написать заявление в ИФНС и подать уточненную декларацию. 

В нашей компании вы можете заказать оспаривание кадастровой стоимости, а также юридические услуги. Для согласования условий сотрудничества, звоните или оставляйте заявку на сайте. Наши менеджеры перезвонят вам, чтобы ответить на все вопросы.