Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — это исследование, которое проводится для того, чтобы установить точную цену жилого дома, административного помещения, квартиры, земельного участка или любого другого объекта. Оценивать можно все виды недвижимости, включая хозяйственные постройки и незавершенные объекты. Проводить эту процедуру имеют право независимые оценочные компании, которые имеют соответствующие разрешительные документы, то есть подтвердившие уровень компетентности своих сотрудников. Услуги по оценке недвижимости в Москве предлагает компания AKCG. Мы сотрудничаем с юридическими и физическими лицами, предлагаем консультационные и другие услуги. Узнать подробнее об условиях сотрудничества можно в разделе «Оценочные услуги AKCG«.

Для чего и когда нужна оценка недвижимости?

Оценка объекта недвижимости может потребоваться не только для продажи актива . Она нужна:

• при оспаривании кадастровой стоимости имущества — по результатам собственник имеет право делать новый расчет налогов или арендных платежей, если государственная оценка была завышенной;
• при совершении сделок купли-продажи — процедура позволяет определить цену объективно, это важно для продавца, потому что, ориентируясь только на усредненные рыночные показатели, он рискует потерять деньги, а выставив слишком высокую цену — время;
• для сдачи недвижимого имущества в аренду;
• для получения кредита под залог объекта недвижимости, а также для оформления ипотеки;
• при вступлении в права наследования;
• для разрешения имущественных споров, например, если супруги собираются разводиться — заключение специалиста может быть потом использовано в суде;
• при наступлении страховых случаев или при оформлении договора страхования имущества. 

Также для предприятия оценка коммерческой недвижимости, принадлежащей ему, может быть частью оценивания активов или бизнеса в целом. Это делается тогда, когда бизнес собираются продавать или выделять из него новые структурные единицы, на баланс которым будет передаваться имущество.

У оценки стоимости недвижимости может быть и другая задача — установление точной суммы при использовании такого объекта в качестве взноса в уставный капитал. Но это актуально только для тех активов, которые стоят больше 20 тысяч рублей.

Независимая оценка недвижимости проводится:

• при проведении переоценки на предприятии;
• при постановке на баланс организации (например, если имущество было получено в качестве благотворительной помощи);
• для других аналогичных целей.

Это нужно указать в задании для оценщика.

Как заказать оценку недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости проводится государственными органами с определенной периодичностью, установленной законом. Для регионов это делается раз в четыре года, в Москве и Санкт-Петербурге — раз в два года. Если собственник хочет оспорить полученный результат, он может это сделать в указанный временной промежуток.

Кроме того, по желанию владелец может заказать оценку стоимости объекта недвижимости в независимой организации для любых других целей. Чтобы провести ее в нашей компании, нужно оставить заявку по телефону или на сайте. Наши менеджеры свяжутся с вами, чтобы согласовать условия сотрудничества, и если все подойдет, можно будет заключить договор.

После того, как заказчик подписывает договор, эксперт приступает к работе:

1. Выезжает на объект и осматривает здание. 
2. Собирает всю официальную информацию, изучает правоустанавливающую и техническую документацию. 
3. Приступает к расчетам для оценки стоимости недвижимости, перед этим выбирает соответствующую методику, которая обязательно должна быть указана в отчете. 

Оценка рыночной стоимости недвижимости может осуществляться различными методами. Специалист выбирает наиболее точный вариант в зависимости от ситуации:

1. Доходный метод. Он в большей степени подходит для коммерческих объектов. Строится на основании прогнозов, поскольку в его основе — расчет на потенциальный доход от его эксплуатации. Специалист при проведении экспертизы учитывает и ставки налогообложения, и капитализацию. Но поскольку это все-таки прогнозный метод, погрешность может получиться достаточно высокой.
2. Затратный метод. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости строится на учете затрат на все улучшения и капремонты, которые производились там, но за вычетом износа. То есть в итоге получается сумма, которая равна затратам на создание аналогичного объекта недвижимости. Чаще всего метод используется для определения стоимости частного дома.
3. Сравнительный метод. Он основан на том, что при проведении рыночной оценки недвижимости ищут аналогичный по техническим характеристикам объект с уже известной стоимостью.

Выбранный оценочный метод будет указан в отчете. Полученный документ будет главным аргументом при переговорах с банками и аудиторскими компаниями. Если он нужен для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, то его вместе с другими документами и заявлением направляют комиссии. Если комиссия в итоге принимает положительное решение, то в Росреестр будут направлены документы с новой ценой.

Если комиссия приняла решение не в пользу заявителя, оспорить кадастровую оценку можно в судебном порядке. Отчет о независимой оценке недвижимости является достаточным для этого основанием. Его подают в суд вместе с другими документами. В пакет входят договор купли-продажи или дарения, выписка, паспорта зданий, планы участков и т.д. Но суд назначает судебную экспертизу, которую имеют право проводить только государственные организации. Поскольку все это связано с большими издержками, нужно сначала узнать экспертное мнение, насколько целесообразным будет оспаривание стоимости.

Какой пакет документов вы получите после оценки?

После рыночной оценки недвижимости заказчик получает официальный отчет об оценке, который оформляется на основании закона №135 (об оценочной деятельности). Его составляют в соответствии с отраслевыми стандартами, которые регламентируют процедуру. В самом документе содержится:

• составленное в соответствии с указаниями заказчика задание;
• стандарты оценки, которые использовались для составления отчета;
• информация о заказчике и исполнителе, а также о других лицах, если они также привлекались к проведению независимой оценки объекта недвижимости;
• описание оцениваемого объекта — его площадь, расположение, этажность, порядок использования (если речь идет о земельном участке);
• список документов, которые оценщик использовал при проведении расчетов и из которых брал основные характеристики;
• описание самой процедуры оценки, в том числе выбор метода, чтобы заказчик видел прозрачный механизм расчета стоимости и мог понять его логику;
• анализ спроса и предложения на момент составления отчета на рынке недвижимости в нише аналогичных объектов, с указанием факторов, которые влияют на стоимость.

Заказчик для составления отчета предоставляет паспорт и правоустанавливающие документы на собственность. Если это юридическое лицо, то могут понадобиться учредительные документы. Также нужен план участка, техпаспорт здания и другие документы, которые касаются конкретного объекта. Например, если проводились какие-то улучшения, был капитальный ремонт, то нужно предоставить соответствующие акты и сметы, чтобы можно было учесть проведенные работы. 

В отчете могут содержаться и другие пункты, которые касаются процедуры проведения оценки. К нему прилагаются копии документов, которые были использованы для расчетов. 

Чтобы заказать проведение оценки, звоните по телефону или оставляйте заявку на сайте. Наши менеджеры расскажут, какие документы могут потребоваться для заключения договора.